Como va la tendencia negativa matemáticamente demostrada?? (Just a Joke muchachos)…
De nuevo, si no hay cataclismo Maya, y los payasos…err, congresistas americanos llegan a un acuerdo, la tendencia (1 /matemáticamente negativa) puede ser sostenible por el primer cuarto del 2013.
Terminando con este mini especial de DF pre 21 de diciembre, va la opinión de alguien que vivió una burbuja y es especialista en el tema:
Ángel Serrano, socio director general de Aguirre Newman, compañía de consultoría y gestión inmobiliaria, asegura que en Chile “estamos asistiendo al comienzo de la corrección de las variables macroeconómicas asociadas al sector”.
La firma española fue la primera en 2006 en revelar síntomas de burbuja en el sector de la construcción en España al advertir una ralentización en el ritmo de ventas, sobre todo, en vivienda vacacional.
La compañía, nombrada recientemente la mejor consultora del sector en 2012, ve que en el Chile la burbuja existe.
Además, señala que si se toma como referencia solo el factor del comportamiento de precios en determinados sectores del Gran Santiago, como Lo Barnechea, Vitacura, Las Condes y Providencia la burbuja es de mayor envergadura. Esto, porque los precios de alquiler llegaron a crecer en los últimos cuatro años hasta un 175% y un 102% , respectivamente.
Sólo en el último año en la zona nor-oriente se anotó un alza del 15,9% en los precios de venta de departamentos, seguida de la zona nor-poniente con 11,9% en igual período.
El diferencial entre los principales indicadores macroeconómicos también es consecuencia del alza de la inflación de precios en la construcción, según el experto. En el trimestre móvil julio-septiembre el precio de los departamentos experimentó un incremento anual del 11,4%, mientras los salarios aumentaron por encima del 3% anual durante el tercer trimestre, mientras que la inflación acumula un alza de 2,1% en doce meses.
A ello, se puede añadir que durante el segundo trimestre del año el valor de las viviendas aumentó un 38%, según datos de la Cámara Chilena de Construcción. Para Serrano, las cifras son sintomáticas del calentamiento del sector y de la economía porque “el precio de la vivienda está creciendo en dos dígitos, muy alejado de la inflación y los salarios”.
“En lo que nosotros podemos opinar tenéis una burbuja. Los precios están creciendo cuatro o cinco veces la inflación, es decir, hay una expansión excesiva del precio”, asevera.
La dureza de los datos y la experiencia le llevan a sugerir que si la tendencia en los indicadores se mantiene y los precios continúan escalando con ese ritmo, gatillará la capacidad del acceso de la población a la vivienda sea cada vez más difícil.
Sin embargo, la merma en las transacciones indica un cambio de tendencia. Una corrección que debería continuar en 2013. Este es, según Serrano, el principal indicador de que una burbuja comienza a desinflarse, seguido de la disminución de los permisos de edificación, que en el acumulado a septiembre retrocedieron un 20% frente al mismo mes de 2011.
“Estamos asistiendo al comienzo de la corrección de las variables macroeconómicas asociadas al sector. Está existiendo un agotamiento del mercado y los desarrolladores están proyectando una futura debilidad de la demanda ante un excesivo crecimiento de los precios. Se trata de vender el stock disponible y no poner en marcha nueva oferta porque implica un riesgo”, comenta.
Con esta tesis, el director de la consultora descarta el llamado “pinchazo”, que ha desembocado en una leve corrección del 35% en seis años en los precios de los inmuebles españoles (LEVE??????).
Para chile, el experto proyecta un comportamiento similar o mayor dado que, en general, los mercados de la región suelen corregir más rápido que el país europeo. Es esta misma previsible corrección acelerada la que habría incitado a los actores del sector a construir menos viviendas.
Sobre la cartera de créditos hipotecarios en el sistema bancario, que sigue aumentando en torno al 12%, crecimiento que el español cataloga de excesivo, advierte que, finalmente, la clave de la responsabilidad está en las propias entidades financieras.
DF:
El debate sobre la presencia o no de una burbuja inmobiliaria lleva ya varios meses. La insistencia del presidente del Banco Central, Rodrigo Vergara, respecto a los riesgos que se podrían estar configurando en este sector tienen distintos fundamentos para los expertos, quienes a su vez evalúan la efectividad real de las señales que ha enviado el instituto emisor.
Por un lado, el gerente de estudios del Banco Santander, Pablo Correa, opina que los temores del Central son justificados y el mercado ya está comenzando a reaccionar a las advertencias. Por otro, el socio de Quiroz Consultores, Jorge Quiroz, cree que la posibilidad de un empeoramiento del déficit en cuenta corriente hacia el mediano plazo explica sus llamados moderar el gasto, entre ellos, en el sector inmobiliario.
Gerente de estudios de Banco Santander: "Creo que el mercado ha reaccionado a las señales del Banco Central"
El experto sostiene que en el mercado inmobiliario hay tres fenómenos distintos y uno es de preocupación para el instituto rector. En el primero, detalla, hay restricciones de oferta por escasez de suelo, como sucede en Vitacura, donde no hay grandes paños y existen medidas regulatorias que impiden crecer en altura. "Por lo tanto, no hay burbuja en Vitacura", sentencia.
El segundo caso, continúa, es lo que pasa actualmente en Copiapó o lo que sucedió en Puerto Montt hace 10 años. "Esas son ciudades con crecimientos normales y que de un momento a otro pasan a tener el desarrollo de una nueva actividad productiva, lo cual lleva a un aumento en la demanda que, a diferencia de Vitacura, no tiene restricciones de oferta".
- ¿Dónde está entonces la preocupación del Central?
- Cuando se prenden las luces de alerta es cuando no hay ninguna de las dos situaciones anteriores, no tienes restricción de oferta y tampoco razón evidente desde el punto de vista geográfico que diferencie a una comuna con otra. Por ejemplo, la verdad es que los costos de transporte no son tan distintos entre Macul o La Florida, sin embargo ves que los precios en esta última han aumentado mucho más que en Macul. Lo mismo pasa en Peñalolén y en Colina
Esas son señales de Alerta. Entonces, concuerdo con el presidente del BC, porque cuando tienes 20 de estos casos es para preocuparse.
- ¿Tenemos burbuja entonces?
- Eso no implica que en el país exista una burbuja inmobiliaria, son más bien casos particulares. (LOLOLOL)
- ¿Cuáles son los riesgos de contagio?
- Tenemos dos casos paradigmáticos de burbuja en el mundo. El primero es la crisis subprime, donde la primera gran diferencia está en el funcionamiento del mercado en Estados Unidos y cómo es acá. En Chile el mercado es súper simple, ya que al tomar un crédito hipotecario no puedes usar la casa para garantías en otros créditos (WHAT????). Otra diferencia es que para un estadounidense su casa es muy parecido a tener una acción, la considera un activo líquido, se endeudan y consumen en contra de ese activo aunque no lo hayan pagado. Acá en Chile se considera un pasivo, lo que limita el sobreendeudamiento.
Entonces, si en Chile hubiese una burbuja no se contagiaría tanto como en EEUU el sistema financiero.
El segundo caso es España. En dicho país la oferta fue mucho más grande que la demanda. Entonces primero se generó un shock de oferta, principalmente de segunda vivienda. Hubo mucho extranjero llegando al mercado laboral, el PIB de construcción comenzó a aumentar con muchos proyectos y vino la crisis subprime, se contagió Europa y saltó el desempleo y luego el producto. Tampoco puede suceder eso en Chile.
- ¿Cuál es la diferencia?
- Acá el sector inmobiliario es mucho más conservador, ya que la oferta y la demanda van muy de la mano. Si hubiese una burbuja, una "a la chilena" sería bastante distinta a la subprime y a la española. Además, considero que las señales del Central han tenido efecto sobre el mercado.
Jorge Quiroz, socio de Quiroz y Asociados Consultores: "El boom de la construcción da para un ciclo más, da para una vuelta más"
- ¿Qué ve entonces el presidente del Banco Central que ha dado tantas señales al respecto?
- No le puede estar preocupando el mercado de la vivienda porque está en equilibrio. Tampoco la expansión de crédito que es natural dado el crecimiento de la economía (FUCK ME…). Dicho esto, creo que está preocupado del déficit en cuenta corriente (NO SHIT)
- ¿Cuál es la relación que hace con el tema inmobiliario?
- Tienes que sacar la ecuación completa. No tengo problemas de inventarios, lo cual quiere decir que la gente está comprando, sin embargo esa gente es parte del gasto y la economía como un todo tiene exceso de gasto. Hay una parte de esta demanda que es un exceso de gasto que podría no ser sostenible. No creo que piense que un déficit en cuenta corriente de 3% del PIB no sea sostenible, no creo, me sorprendería mucho. Lo que sí creo es que él tiene el mismo temor que tengo yo, que este déficit pueda ir en aumento, porque si es así y llega a 5%, entonces tenemos un problema.
- ¿Esa es la razón de sus señales?
- Lo que se puede hacer y los buenos presidentes de Banco Central lo hacen, es decir qué cosas te preocupan, porque si lo hacen dan una señal a todos los bancos de que en cualquier minuto puede subir la tasa. Los bancos entienden que si pasa eso, la demanda por vivienda va a caer y puede que los que construyen viviendas se queden sin poder venderlas. Ahí, los bancos van a tener un problema. En definitiva, busca una reacción en la banca para que sea más cauta en la entrega de créditos.
- ¿Y lo logró?
- Está en proceso, vamos a ver si lo logra.
- ¿La primera señal del Central fue en junio pasado?
- En la medida que lo logre, este futuro de déficit al alza se baja sólo por la señal.
- ¿Por qué elige el sector inmobiliario para enviar la señal?
- Porque es en este rubro donde más fácilmente se puede dar una expansión del gasto más allá de la cuenta. El sector inmobiliario se presta para que este exceso de gasto se exprese más rápidamente. La foto de hoy no es preocupante, pero la película que puede ocurrir sí.
- Pero parece que la reacción no fue tal, porque la primera vez que habló el BC fue en junio y ha seguido con el tema
- Creo que no ha sido muy efectivo, esa es la verdad. Un motivo para ello es que cuando haces un cálculo económico muy simple, te resulta que el boom de la construcción da para un ciclo más, da para una vuelta más (WTF THIS SHIT MEANS???). El motivo: es muy difícil tener una crisis en Chile con un precio del cobre en US$ 3,5. Y los bancos hacen su cálculo, saben que si se ponen pesados para otorgar créditos puede que pierdan participación de mercado.
- ¿Qué otra opción tiene el BC?
- Algo ha dicho al respecto, avanzar a una mayor capitalización de la banca por motivos meramente preventivos, particularmente viendo la situación externa. Puede ser en el corto plazo y definir un período de 24 meses para hacerlo. Eso te frena el crédito de inmediato.
Caso puntual La Florida?, la comuna más grande del país???. Vitacura no es burbuja porque existe restricción de suelos??? AGHHHHHHHHHHH¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡…..España tuvo un shock de oferta????? que mierda significa eso???, hubo mucho más oferta que demanda?????, a estos tipos les pagan para decir semejantes idioteces????, yeahh, construyo todo lo que quiero, total las casas van a subir igual de precio aunque nadie las compre…(shit) las casas no pueden ser utilizadas para endeudarse sobre ellas????, este tipo trabaja para un banco????. Las casas no son un activo, son un PASIVO y así son tratadas….AL fin, una verdad. Para los que creen que las casas son su principal activo, la admisión del banco de como son consideradas respecto del usuario.
El payaso final…la oferta está en equilibrio con la demanda, por eso no hay burbuja…cuando mierda existe una burbuja de algo entonces??? alguien me podría explicar???, no hay burbuja cuando existe restricción de oferta, no hay burbuja cuando existe exceso de demanda (que es lo mismo), entonces, cuando hay una burbuja según estos idiotas???
Vamos con la NO-burbuja inmobiliaria que recibe, no 1, no 2 si no 3 artículos en el Diario Financiero (que es el referente económico del país). El primero…
Las advertencias del Banco Central sobre eventuales riesgos en el mercado inmobiliario están comenzando a tener efecto. Los datos demuestran que el número de transacciones de viviendas está cayendo en algunos sectores y que los permisos de edificación están comenzando a disminuir lentamente.
Sin embargo, parece que la reacción no llegó a la velocidad que buscaba el instituto emisor cuando hizo las primeras advertencias sobre el incremento de precios de viviendas que se estaba observando en ciertas comunas. Según varias fuentes, el Informe de Estabilidad Financiera que se conocerá mañana incluirá un completo análisis del sector inmobiliario y dará a conocer varios indicadores que deberían ser entendidos como una luz amarilla para los actores de esta industria.
Si bien los expertos coinciden en que no estamos en presencia de una burbuja inmobiliaria, comparten que los aumentos de precios en algunas zonas de la capital no tienen una justificación clara.
La preocupación del Central, agregan, se fundamenta desde el punto de vista financiero y macroeconómico. Respecto a este último, el ente emisor ve con inquietud la velocidad del gasto interno y como afecta el déficit en cuenta corriente. Actualmente, este último indicador está en 3,2% del PIB y una posible evolución negativa podría dejar más expuesta a la economía nacional a un empeoramiento de la condiciones de la actividad.
Por ello, indican, una de las formas de evitar que esa situación se produzca es enviar señales para que el gasto modere su ritmo de expansión y la cuenta corriente empiece a regresar a niveles positivos.
El otro temor de la entidad que encabeza Rodrigo Vergara es el financiero. Preguntas como: ¿Cuál es el nivel de endeudamiento de las familias? ¿Cuál es la evolución del loan to value (préstamo sobre precio) promedio de los créditos hipotecarios que entrega la banca? o ¿Cómo evitar el contagio de una posible burbuja hacia el resto de la economía?, son algunas de la interrogantes que tendría internamente dicha entidad.
Precios en alza
La señal por parte de la autoridad monetaria está sobre la mesa y ahora sería el turno de una reacción tanto de la demanda como de la oferta, situación que estaría comenzando a suceder creen algunos analistas.
Según cifras de la consultora experta en tasaciones Arenas & Cayo, el número de transacciones está comenzando a caer y la diferencia entre el precio de vivienda nueva y usada está siendo cada vez menor en algunos sectores de la capital (ver página 11).
Desde el punto de vista de la industria, los permisos de edificación entre enero y octubre de este año cayeron casi un 20% respecto a igual lapso de 2011.
En los bancos, en tanto, existiría claridad respecto a esta situación de riesgo que se estaría generando en algunos sectores de la capital, lo que habría puesto más restrictiva la entrega de créditos.
Con todo, hay que recordar que una burbuja no se evidencia hasta que revienta.(SAY WHAT¡¡¡¡¡¡)
Advertencias del IEF
Las conclusiones
En el Informe de Estabilidad Financiera (IEF) del primer semestre de este año causó sorpresa el recuadro destinado al sector inmobiliario. En esa oportunidad las conclusiones fueron claras: "En los últimos dos años se ha generado una dinámica de alzas de precios de viviendas residenciales en ciertas comunas que no se había observado con anterioridad. En caso de persistir y generalizarse a otros sectores, se podría configurar una fuente adicional de riesgo".
Y agrega: "Es importante que los deudores y prestamistas internalicen que las alzas de precio recientes no aseguran alzas en el futuro, en especial dado los escenarios de riesgo externos planteados en este Informe".
No se me había ocurrido esto, pero recibí una estadística que no puedo creer, el 24% de la fuerza laboral del país pidió feriado el 21 de diciembre. Es decir el 24% del país piensa que puede pasar “algo” el día del fin del calendario maya. Por lúdico que parezca, las consecuencias de que tantos piensen lo mismo pueden ser punto más que desagradables si no te preparas para ello, en particular previo a las fiestas de fin de año. Así es que la sugerencia de Blog de Adyaner es que cargues estanque lleno, y compres la comida y bebida para las fiestas y para algunos días de desabastecimiento. La locura llega en masa, la cordura se recupera de una persona a la vez.
Nasa lanza un video con el título, “porqué el mundo no terminó ayer” en referencia al 21 de diciembre... 8 días antes...LOL
Esperemos que esto confirme la absoluta certeza de la agencia espacial de que nada pasará el 21 de diciembre (o el 22, 23… etc.)
DF:
La locura del iPhone 5 se toma Chile. Esta noche, a partir de las 00:00, las tres mayores operadoras del país inician la venta de la última versión del teléfono de Apple. Y es en el sector oriente de la capital en donde se concentra la atención.
En su tienda de Apoquindo, Entel construyó una estructura que recibe a unos 800 clientes a los que la operadora invitó a participar en la preventa el dispositivo.
El evento se inició a las 21:00 y se extenderá hasta pasadas las 01:00.
En Entel, los clientes podrán adquirir el teléfono en arriendo de 18 meses con una cuota inicial desde $0 para el modelo de 16GB; $59.990 para el modelo de 32GB y $119.990 para el modelo de 64GB según el plan multimedia que cada cliente tenga contratado. Para acceder a este equipo, Entel cuenta con planes que van desde los $18.480 hasta los $69.990.
A pasos de ahí está Claro. La firma que también preparó evento especial dijo que para el primer día tienen disponibles 200 equipos, 100 de ellos con descuento. Sobre los planes ,Vady Guerra, gerente de estrategia y productos, explica que con un plan multimedia 1.000 de $59.900 el equipo es costo cero y luego " en la medida que el costo del plan va bajando, el valor del equipo sube hasta llegar a un poco más de $200 mil con un plan multimedia de $17.000".
Guerra además sostiene que la compañía cuenta con 2 mil iPhone 5 para comercializar en esta primera etapa.
Movistar fue la única de las grandes operadoras que no realizó un evento físico. La filial de la española Telefónica prefirió el canal online para realizar las reservas del equipo.
Desde la operadora de capitales hispanos señalan que los precios del iPhone 5 van desde $27.990 (en planes de $59.990) hasta $217.990 en planes de $17.990. En prepago, en tanto, tendrá un costo de $399.990. Los planes intermedios contemplan costos como $175.990, con un plan de $24.480 ó $133.990 en un plan de $36.980.
Cabe recordar que una de las principales características de este teléfono es que incorpora la tecnología LTE que le permite navegar por las redes de alta velocidad 4G que aún no están disponibles en Chile.
Debido a ello, a mediados de septiembre la Subsecretaría de Telecomunicaciones (Subtel) envió un oficio a las compañías de telefonía móvil y retailers, advirtiéndoles que al momento de comercializar en Chile el dispositivo, deberán informar de forma clara y transparente a los consumidores que esta función no estará disponible en Chile.
Me solían gustar los equipos Apple, podías notar la calidad de la construcción, el peso, todo. De hecho aún uso mi Ipod Touch del 2007, primera generación, el que se ha caído, mojado, derramado café sobre el, etc. Ahora bien, alguien me podría decir cual es el salto tecnológico entre ese equipo de hace 5 años y el último I-Crap 5, que en junio próximo quedará “obsoleto” con el I-crap 5, que justifique desembolsar $250.000 ++??
Can´t fucking believe this….Buying Shit no one needs, with money you don´t have…o alguien me va a decir que los tarados que están en la fila (a las 12 de la noche) necesitan un smartphone ultra rápido y con pantalla de 5” para realizar negocios o revisar presentaciones?? Nop, para chatear más idioteces en facebook y tener mejor visual de los pajarracos golpeando a los pobres cerdos, con una pantalla de 3.5” no se aprecia en su verdadera magnitud esta épica.
