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Poco más de 26 mil m2 cuadrados ingresaron durante el año pasado a la oferta de strip centers en Santiago. La cifra es la más alta desde 2009 cuando se sumaron al mercado 29 mil m2. Según el último reporte de la consultora GPS Property, fueron doce los proyectos que ingresaron en 2012 para sumarse a los 67 que ya existían.
Para el análisis, GPS consideró cuatro factores para definir un strip center: que sea una ubicación de esquina con estacionamientos en superficie, que tenga tres o más locales y que al menos uno de ellos debe ser considerado como tienda ancla (una farmacia, banco, supermercado, minimarket), finalmente, que tenga una superficie arrendable sobre 550 m2.
Para este año, la tasa de crecimiento que se espera es menor a la del año pasado, con unos 10.814 m2 anticipados que ingresen al mercado, distribuidos en cinco proyectos: Enea, Luis Pasteur, Santa Rosa, El Tranque y Santa María de Manquehue. El ingreso esperado se distribuiría con 6.382 m2 en la primera mitad del año con los desarrollos ubicados en Vitacura, Pudahuel y Huechuraba y los otros 4.432 m2 para el segundo semestre, con los proyectos de Lo Barnechea y Vitacura, indica GPS Property.
En tanto, para el próximo año se espera que ingrese el strip center de Patio en Los Morros, el que "enfrenta un retraso importante en sus obras cuya entrega estaba pronosticada para fines de 2012. Finalmente, la entrega se proyecta para 2014", dice el reporte. También debería sumarse el desarrollo de Patio en Camino a Nos y de Inversiones Urbanas en El Gabino con Padre Alfredo Arteaga.
La consultora, en todo caso, comenta que como el periodo de desarrollo de un centro comercial de este tipo no supera los 12 meses, es difícil proyectar aún cuánto será lo que ingrese el próximo año. Así, con la información disponible, se espera que se sumen al menos
7.400 m2 en 2014, con proyectos en San Bernardo, Lo Barnechea y Peñalolén, principalmente.
Dónde están
Con todo, en la capital existen 799 strip centers con una superficie arrendable de 171.975 m2, en 20 comunas, dice el reporte.
Del total, 41,36% se ubica en comunas del sector oriente, principalmente en Lo Barnechea, Las Condes, Vitacura y Peñalolén, aunque con un fuerte crecimiento, dice GPS, de Ñuñoa y La Reina. Esto, explica, se debe al cada vez "mayor nivel de ingresos de estas comunas, el perfil del consumidor que posee más tiempo para realizar compras principalmente del tipo "impulsivas", el uso del automóvil (más que el transporte público) lo que permite al consumidor utilizar los estacionamientos que son imprescindibles para el éxito del negocio".
Precio, vacancia y mix de oferta
Según el reporte de GPS, existen –al cierre de 2012- 85 locales disponibles para arriendo distribuidos en 25 strip centers. Esto deja una tasa de vacancia de 3,1%, un punto porcentual menos que en 2011. El sector poniente de la capital tiene la mayor disponibilidad, con un 5,6%.
En cuanto a precios, la zona norte registra el mayor valor promedio de arriendo, en torno a
0,68 UF/m2, aunque, aclara el informe, la zona oriente debería tener mayores precios; sin embargo, al no haber oferta en Vitacura, Lo Barnechea y Las Condes, sólo se consideraron los precios de La Reina, Ñuñoa y Peñalolén. También existe un fenómeno en la zona sur, donde algunos strip center tienen precios de arriendo de 1 UF/m2, en Puente Alto, mientras que en El Bosque llegan a 0,2 UF/m2. Ello sucede, porque el strip center de Puente Alto, Plazuela Independencia, está mejor desarrollado, mientras que en la otra comuna la ubicación no es buena o el mix de arrendatarios no es acorde a su emplazamiento.
Respecto de los usuarios, GPS explica que sobre un 45% de los arrendatarios son tiendas ancla, como supermercados, bancos y farmacias.
Los muy ABC1 strip centers siguen aumentando sus superficies. Ahora bien, lo que me impresionó hace algún tiempo no este desarrollo, sino el de los Outlet de marcas prestigiosas, en Buenaventura. Solía ser hace algunos años una “picada”. Hoy realmente es un complejo de ventas gigante, 3 malls y todo el aparataje asociado. La pregunta es, si encuentras ropa de marca a un 50% o menos del precio de tienda, para que diablos vas a comprar en tienda??. Ahh, es que están fuera de temporada¡¡¡, no shit, cuanta gente sex and the city queda que se puede comprar armani o dolce y gabana de temporada, si la de la temporada anterior es un 50% más barata, y si lo compras en tiendas chinas es un 80% más barata???, ahh, no lo sabías??, tampoco sabías que TODAS las marcas compran su ropa en china, al igual que las etiquetas y lo único que hacen aquí es pegarlas, transformando un costo de $150 en MMPP en un precio de venta de $50.000 o más???. No sabías que la estrategia de las marcas es vender un 10% o 15% de su ropa a full precio de temporada para los íconos de la moda nacional (suckers) y el 85% ON SALE con un 20%, 30%, 50% de descuento que aún les deja márgenes gigantescos ya que con el primer porcentaje hicieron la ganancia?. Y a los que creen que existe diferencia entre la ropa de marca y la China, tal vez crean que existe diferencia entre los productos propios de los supermercados y las marcas a las que copian…tomen un envase de ambos y vean quien produce los dos.
